Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?

Hasan985

Tanınmış Üye
#1
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş (Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-d-4) sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Ne İş Yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve bu suretle gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıklarının temettülerine ortak olmak yanında, bu ortaklıkların paylarının borsada oluşan olası fiyat artışlarından da yararlanma imkanına sahiptirler. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde, likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföyün işletilmesi faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler. şirketin mevcut faaliyetlerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine değiştirmesi koşuluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi mümkündür.

Halbuki bu tür projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı payları karşılığında toplanacak paralarla finanse edilebilir. Böylelikle şirketin finansman yükü büyük ölçüde hafiflemiş olur.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarına yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir yatırım kuruluşuna talimat vererek, diledikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alabilirler. Ayrıca, bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ilk halka arzda (birincil piyasada) da yatırım yapmak mümkündür. Bunun için, sirküler duyurularını izlemek ve satış yerlerine başvurmak gerekmektedir.

Yatırımcılar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Paylarına Yatırım Yaparken Nelere Dikkat Etmeliler?

Yatırımcılar, yatırım yapmayı planladıkları gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumunu, finansman yapısını, faaliyetleri ve yatırımları hakkında bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından ve kamuya açıklanan finansal tablolarından izlemelidirler. Ayrıca şirketin, sermaye, yönetim ve finansal yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak, şirket tarafından yapılan özel durum açıklamalarını Kamuyu Aydınlatma Platformu’ndan takip etmelidirler.

Payların Değeri Nasıl Belirleniyor?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının değeri borsada işlem gören diğer ortaklıklarda olduğu gibi serbest piyasa ortamında arz ve talep ilişkisi içerisinde belirlenmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Türleri Nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları belirli bir projeye veya gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi, amaçlarında böyle bir sınırlama olmaksızın ancak belirlenen varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacı dahilinde kalmak şartıyla da kurulabilirler.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İşleyiş Yapısı Nasıldır?

Müteahhit

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir.

İşletmeci Şirket

Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alış veriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işleten şirketlerdir.

Danışman Şirket

Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde ortaklığa proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere gayrimenkul portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik hizmetleri sunabilen şirketlerdir.

Gayrimenkul Değerleme Şirketi

Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine ilişkin değerleme hizmeti verecek şirketler listesinde adı bulunan şirketlerdir.

Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Neleri Kapsar?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıda sayılan işlemler için, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme şirketine, işleme konu olan varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.

Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,
Portföye Sermaye Piyasası Kurulu’nca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dahil edilmesi ve çıkarılması,
Ortaklık portföyünde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti,
Portföyde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi,
Ortaklığa ayni sermaye konulması.


Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Paylarının Halka Arzı Nasıl Gerçekleşir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, paylarını halka arz yoluyla satabilmek için kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden 3 ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan ortaklıkların genel müdürün atanmasına ve portföye dahil edilecek varlıklara ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari %25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur.

Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Ait Temel Bilgileri Hangi Kaynaklardan Elde Edebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı sırasında ve sonrasında yatırımcılar ihtiyaç duydukları bilgileri aşağıdaki kaynaklardan elde edebilirler.

Esas Sözleşme

Şirketin kuruluşuna ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde düzenlenen ve şirketin ticaret unvanı, amacı ve faaliyet konusu, süresi, yetkili organları gibi konuları içeren bir belgedir. Şirket, esas sözleşmenin tescili ile tüzel kişilik kazanır.