GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDİR?

#1
GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDİR?
Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre aşağıda belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kurul’dan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Bununla birlikte fon, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur*.
a) Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
b) Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
c) Yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
ç) Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
d) Yatırım fonu katılma payları,
e) Repo ve ters repo işlemleri,
f) Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
g) Varantlar ve sertifikalar,
ğ) Takasbank para piyasası işlemleri,
h) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
ı) Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları
Gayrimenkul yatırım fonları da diğer fonlar gibi fon sınırlamalarına tabidir. Ancak diğer fonlara göre çok farklı özelliklere sahip olduğu için, fon kısıtlamaları diğer fon türlerine göre çok farklılık gösterecektir. Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımları toplamı, toplam fon değerinin %60’ını aşamaz. GYF’nin kullanabileceği kredi tutarı fon toplam değerinin %50’si kadar olabilmektedir. Fonun likiditesi çok düşük olabileceği için fon fiyatı diğer fonlar gibi günlük olarak açıklanmak zorunda değildir. Ancak kanun gereği yılda en az 1 defa açıklanmak zorundadır. Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. Fon yöneticileri, sadece bu fona özgü olarak belirtilen kısıtlamalar da dahil olmak üzere kanunda yazan tüm sınırlamalara uymak ile mükelleftir. Aksi halde hem şahsi hem kuruma yönelik cezai müeyyideler uygulanır.
Gayrimenkullerin alım-satımının, kiraya verilmesinin ve bu işlemlerin bir fon altında yapılmasının faizsiz finans prensiplerine aykırı gelen bir tarafı bulunmamaktadır. Sadece diğer fonlarda da olduğu gibi, bu tür fonlarda da fon portföyüne faiz ibaresi taşıyan ya da getirisi olan bir finansal enstrümanın alınmaması, işleme konu edilmemesi önemlidir. Ayrıca gayrimenkullerin alım-satımı, kiraya verilmesi gibi durumlarda faizsiz finans ile özdeşleşmeyecek gabin yani aşırı yararlanma gibi icrai faaliyetlerden kaçınmak genel ahlak prensipleri gereği ayrıca önem arz etmektedir. GYF toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunlu olup, geri kalan %20’si yukarıda sayılan finansal ürünler kullanılarak bir GYF oluşturulabilir. Ancak yukarıdaki e, g, ğ ve h gibi maddelerde belirtilen finansal ürünlerin fon portföyüne %1 olsa bile dahil edilmesi fonun faizsiz finans prensiplerine aykırı hale getirmesi söz konusu olur. Piyasada olan finansal enstrümanların haricinde bu fona özel olan ve faizsiz finans prensipleri ile örtüşmeyen işlemlerin de yapılmaması gerekmektedir. Örneğin GY fonunun içinde bulunan dükkânın, ofisin esas faaliyetinin faizsiz finans prensiplerine uygun olmayan firmalara kiraya verilmesi gibi işlemler de faizsiz finans prensiplerine aykırı gözükmekle birlikte işlem içeriğine göre bu ürünlerin fetvası danışma kurullarından çıkmaktadır. Eğer uygun olmayan ürünlerin satışı fona ait olan alışveriş merkezinde bulunan bir markette satılan ürünlerden biri ise, burada arındırma işlemi uygulanması söz konusu olacaktır. Yani uygun olmayan gelir kadar tutar, fon değerinden düşülür ve fon dışına uygun olmayan gelir olarak çıkarılabilir ve bu tutarlar bağış olarak verilebilir. Mevzuatımızda fonların bağışta bulunması mevcutta mümkün değildir. İkinci bir seçenek olarak ta, fon yöneticisi uygun olmayan getiri oranını ilan edip, yatırımcı kendisine düşen uygun olmayan geliri kendi isteği doğrultusunda bağışta bulunulabilir. Diğer bir yöntem uygun olmayan gelirin yatırımcıya dağıtılmak sureti ile fon dışına çıkarılmasıdır. Mevcutta bu yöntem Katılım Endeksi gibi çok sınırlı yatırım fonlarında uygulamaktadır. Bu işlemler her fon için ayrı ayrı belirlenebilir, her portföy yönetim şirketinin danışma kurulları da çalışma prensipleri gereği işlemleri farklı yorumlayarak farklı yönde fıkhi hükümler verebilirler. Ayrıca belirtilen arındırma işlemlerinin Sermaye Piyasası Kurulu onayından geçmesi gerekmektedir.
Fonlar genel olarak portföydeki varlıkların değer artışından veya kira gelirlerinden gelir üretecekleri için, fonun fiyatını da bu iki ana kalem üzerinde belirlenecektir. GYF’ler fon içindeki varlıklardan dönemsel olarak kira geliri gibi getiri elde edecek ise, fon dönemsel olarak kira ödemesi yani temettü ödemesi yapabilir. Bu durumda yatırımcılar da dönemsel getiri veren bir ürüne kavuşacaklardır. Tabi burada fondan çıkan her para fonun değerini artırmaz, bilakis çıkan miktar kadar fon değeri düşer, yani fonun birim fiyatı yeniden belirlenir. Temettü olmaması durumunda, yatırımcı fonun değer artışından kaynaklı elde edeceği karı, ancak fonun satışını gerçekleştirerek realize edebilir. Bu çalışma prensipleri, yatırımcıların talepleri doğrultusunda fonları kuran portföy yönetim şirketleri tarafından belirlenecektir. Bu fonlar da serbest fonlar gibi sadece profesyonel ve nitelikli yatırımcılara satılabilecek bir fon türüdür